Một diện tích đất bán cho 2 người, có phạm tội lừa đảo?
Vừa ký xong hợp đồng đặt cọc mua đất và tài sản trên đất, rồi đặt tiền cọc cho Công ty Thiên Nam, vợ chồng ông Tâm đưa người vào khai thác tài sản (cây xà cừ, cao su…) thì bị tòa án ngăn chặn. Qua tìm hiểu, ông Tâm phát hiện đất và tài sản trên đất đã được công ty này ký bán, đã nhận tiền cọc của một đơn vị khác từ năm 2017.
Đang khai thác cây, bỗng nhiên bị bắt ngừng
Mới đây, TAND huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước đã thụ lý vụ vợ chồng ông Nguyễn Thanh Tâm (SN 1976, thường trú tại thôn 7, xã Đức Liễu, huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước) khởi kiện Công ty Cổ phần đầu tư – Xây dựng Thiên Nam (Công ty Thiên Nam, trụ sở tại số 781/C2 Lê Hồng Phong nối dài, phường 12, quận 10, TP Hồ Chí Minh). Đồng thời, tòa án đã mời hai bên đến hòa giải việc ông Tâm bị quỵt 5 tỷ đồng tiền phạt cọc, nhưng buổi hòa giải không thành.
Theo đó, vào ngày 12/3/2020, vợ chồng ông Tâm với Công ty Thiên Nam ký hợp đồng đặt cọc mua bán quyền sử dụng đất (QSDĐ) diện tích hơn 654.000m2 (65,4ha) cùng toàn bộ tài sản gắn liền trên đất (cây xà cừ, cao su, nhà, vật kiến trúc…). Thửa đất tại thôn 7 (xã Thống Nhất, huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước), do Nhà nước cho thuê, trả tiền hàng năm và đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho Công ty Thiên Nam. Hợp đồng chuyển nhượng khẳng định miếng đất không tranh chấp hay bị kê biên, giá chuyển nhượng hơn 19,6 tỷ đồng.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng, ông Tâm đặt cọc 5 tỷ đồng. Theo hợp đồng, phía Thiên Nam có trách nhiệm giao đất và tài sản gắn liền trên đất đúng hiện trạng và chuyển QSDĐ sang tên vợ chồng ông Tâm. Hợp đồng ghi rõ: “Nếu Công ty Thiên Nam đổi ý, không chuyển nhượng hoặc vi phạm hợp đồng thì phải trả lại 5 tỷ đồng đặt cọc của ông Tâm và phải chịu phạt 5 tỷ đồng. Ngược lại ông Tâm mất 5 tỷ đồng tiền cọc, nếu không mua”.
Ngày 13/3/2020, Công ty Thiên Nam giao đất cùng tài sản trên đất cho vợ chồng ông Tâm và thuê người làm các thủ tục chuyển nhượng. Sau khi nhận đất, ông Tâm thuê nhân công cưa cây xà cừ, cao su để bán. Ngày 13/4/2020, trong lúc đang khai thác xà cừ, bất ngờ chấp hành viên Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bù Đăng đến hiện trường trao quyết định “Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời” số 08/2020/QĐ-BPKCTT do TAND huyện này ban hành ngày 10/4/2020 và lập biên bản yêu cầu ngừng khai thác vì có đơn kiện của Công ty Cổ phần chăn nuôi Thái Bình (Công ty Thái Bình, trụ sở ở TP Hồ Chí Minh) vào ngày 23/3/2020.
Biên bản đã ký, bên bán vẫn cố tình quỵt tiền phạt cọc
Trước việc mình đã ký hợp đồng, nhưng bỗng nhiên bị buộc ngừng khai thác dẫn đến phải bồi thường cho người mua cây hơn 2 tỷ đồng và mất tiền dọn dẹp đất 700 triệu đồng. Vợ chồng ông Tâm đến TAND huyện Bù Đăng tìm hiểu, phát hiện 65,4ha đất nêu trên đã được Công ty Thiên Nam ký bán cho Công ty Thái Bình hơn 23,5 tỷ đồng từ tháng 6/2017 và đã nhận 4 tỷ đồng tiền cọc.
Vì bị thiệt hại không phải do mình gây ra, ông Tâm yêu cầu Công ty Thiên Nam trả lại tiền đặt cọc, phải bồi thường 5 tỷ theo hợp đồng đặt cọc, lãi suất. Ngày 28/5/2020, tại TAND huyện Bù Đăng có mặt 3 bên gồm: Bà Vương Thị Lân (Công ty Thái Bình), ông Trần Đình Khiêm (Công ty Thiên Nam) và vợ chồng ông Nguyễn Thanh Tâm đã lập biên bản thỏa thuận.
Theo đó, 65,4ha đất và tài sản trên đất sẽ được Công ty Thiên Nam bán cho Công ty Thái Bình với giá hơn 23 tỷ. Nếu đến ngày 10/6/2020, phía Thái Bình chứng minh được năng lực tài chính, thì cùng phía Thiên Nam ra công chứng. Ngược lại, đến thời gian đã định, bên mua không chứng minh được năng lực tài chính, sẽ mất 4 tỷ tiền đặt cọc từ năm 2017. Nếu bên bán không bán được, phải trả 4 tỷ tiền cọc, bồi thường thêm 4 tỷ đồng.
Về quyền lợi của vợ chồng ông Tâm, nếu việc chuyển nhượng giữa 2 công ty nêu trên được thực hiện, thì Công ty Thiên Nam phải trả tiền cọc 5 tỷ đồng và tiền phạt cọc 5 tỷ đồng cho ông Tâm. Sau đó, phía Thiên Nam lấy tiền của phía Thái Bình trả cho ông Tâm và… quỵt luôn tiền phạt cọc dù biên bản 3 bên ký rõ ràng. Vì vậy vợ chồng ông Tâm kiện ra tòa.
Có thể xử lý hình sự?
Từ việc một diện tích đất cùng tài sản trên đất nhưng đem bán cho 2 đối tác rồi quỵt tiền phạt cọc của một bên, có dấu hiệu của tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hay không?
Luật sư Trần Thị Ánh, Văn phòng Luật sư Nguyễn Thanh Lương (Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh) phân tích: “Trước hết phải xem thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc năm 2017, giữa Công ty Thiên Nam với Công ty Thái Bình để xác định bên nào vi phạm.
Trường hợp bên mua vi phạm thời hạn thanh toán, thì bên bán có quyền chuyển nhượng cho người khác. Việc tranh chấp tiền đặt cọc (nếu có) sẽ được giải quyết bằng vụ kiện dân sự. Trường hợp còn trong thời hạn thỏa thuận nhưng bên chuyển nhượng cố tình bán cho người khác (một diện tích bán cho hai người), có thể bị xử lý hình sự về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015.
Cụ thể, người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2 triệu đồng trở lên sẽ bị xử mức án thấp nhất 6 tháng tù, cao nhất án chung thân. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 – 100 triệu đồng…, hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản”.
Cũng theo luật sư Ánh, trong trường hợp giải quyết dân sự cũng cần xem thỏa thuận giữa các bên. Tại điều 418 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 về “Thỏa thuận phạt vi phạm”, quy định: Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác; các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm, nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại, thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.
Bên chuyển nhượng vi phạm, phải phạt tiền cọc
Theo luật sư Trần Thị Ánh, tại điều 328 BLDS năm 2015, quy định về đặt cọc, như sau: “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
